國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，其中“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點”這17個字最為引人注目。

　　事實上，“反向貸款”的模式在上世紀80年代已經(jīng)在美國出現(xiàn)。目前世界上不少國家有此政策，但是也有很多國家仍在觀望中。

　　美國“倒按揭”推行多年“門檻低”

　　“如果你年滿62周歲，并且擁有自己的住房……為什么不將房子資產(chǎn)變成現(xiàn)錢呢？”、“很多老人空有大房子，卻沒有現(xiàn)金，可能面臨突然的醫(yī)療支出、房屋修繕費用，怎么辦？”在美國，從上世紀80年代開始，出現(xiàn)了政府主導(dǎo)的“反抵押貸款”項目，也就是“以房養(yǎng)老”。美國人養(yǎng)老有多種方式，“反抵押貸款”只是其中一種。

　　20多年來數(shù)十萬人參加

　　在一些受訪對象的印象中，美國人養(yǎng)老有多種選擇，純粹靠“以房養(yǎng)老”的現(xiàn)象雖然有，但是并不算多。

　　美國人退休能拿多少錢呢？美國的養(yǎng)老保險制度有“三條腿”，“第一條腿”是基本養(yǎng)老保險，替代率是40%，所謂替代率就是退休后的收入與退休前收入的比例。“第二條腿”是雇主計劃，相當于我國的企業(yè)年金，最著名的是401K計劃，社會平均替代率也是40%；“最后一條腿”是商業(yè)養(yǎng)老保險。

　　61歲的美國人安東尼給出了一個大概的數(shù)字：基本養(yǎng)老保險最低標準是800美元/月，一般人能拿到1500-2000美元。很多美國老人并不僅靠基本的社保金過活，同時還會擁有企業(yè)年金和一些存款。

　　在美國，利用房產(chǎn)養(yǎng)老，也是一種比較普及的方式，其中較有特點的一種是“住房反向抵押貸款”，可以簡單地理解為“以房養(yǎng)老”。

　　這種項目由美國政府主導(dǎo)，而不是私營金融和保險機構(gòu)的商業(yè)行為。據(jù)統(tǒng)計，截止到2010年5月，參與者已有49萬人。

　　62歲以上有房老人夠條件

　　美國的這種“住房反向抵押貸款”（HECM）出現(xiàn)于上世紀80年代中期，目標人群是62歲以上的老人。該項目由美國聯(lián)邦政府住房及城市發(fā)展部（HUD）和聯(lián)邦住房管理局（FHA）主導(dǎo)。

　　通俗來講，與普通的按揭買房，按月付給銀行利息歸還貸款的方式相反，參加HECM的老人，是將自己的房屋抵押給HUD，相關(guān)金融機構(gòu)為此付給老人一定金額的現(xiàn)金，也就是貸款。等到老人故去之后，房屋收歸HUD所有，并由其變賣房屋清償貸款。

　　申請HECM的老人需要符合幾項基本的條件，“門檻”并不算高：首先，要求年滿62歲以上的單身老人或夫婦；擁有一套已經(jīng)還清貸款或者所欠貸款數(shù)額不多的自住房（依靠反向貸款獲得的現(xiàn)金可以還清貸款）。

　　在實際操作中，負責(zé)放款的是各大銀行、抵押貸款公司和其他私營金融機構(gòu)。假如貸款機構(gòu)因破產(chǎn)或其他原因無法按約發(fā)放貸款，政府就會適時介入，保證貸款正常發(fā)放。

　　這一項目對申請者用來抵押的住房幾乎沒有限制。在收到申請后，HUD、銀行和保險公司將對申請者的自住房進行估價。

　　按照規(guī)定，申請人最多可獲得的貸款，肯定少于房屋的評估價或者銷售價格，絕大部分情況不超過62.55萬美元。當事人無須為這筆收入納稅，其享受的社會保障和醫(yī)療保險等其他社會福利也不受影響。

　　20萬房產(chǎn)能發(fā)一半貸款

　　那么，一般情況下，老人能夠依靠反向貸款拿到多少錢呢？這要根據(jù)當時的利率、房屋估值、地理位置、老人的年齡等因素來綜合評定。如果是夫妻申請，則以年齡較小的一方的年齡為準。

　　老人在申請反向貸款前，按照要求必需免費獲取講解資料，或者以較低的價格聘用反向貸款顧問，明確了解這一項目的含義。顧問會為老人估算相對準確的貸款金額，或者老人們可以自行在網(wǎng)上用“反向貸款計算器”估算。

　　在官方的宣傳資料中，以擁有20萬美元價值房屋的3個家庭為例，具體地講明了反向貸款的用途和金額。但是，每一個申請的具體情況仍然有所不同。

　　63歲的比爾·史密斯退休后，仍然要為自己的房子償還小部分貸款。按照63歲的年齡標準，史密斯獲得11.5萬美元的反向貸款，他拿這些錢再來償還自己的房屋貸款。

　　喬·安德森和利茲·安德森夫婦分別有75歲和73歲。二人在退休后買下了一棟兩層別墅。最近，喬患上了輕微的心臟病，爬樓梯很不方便。于是，他們申請了HECM一個較低手續(xù)費的儲蓄貸款項目。根據(jù)利茲的年齡，二人得到10.5萬美元的反向貸款。他們用2萬美元安裝了一個電梯，又把房子做了一些修繕，剩下的8.5萬美元存下來以備將來使用。

　　80歲的梅爾芭·喬尼斯終生都住在小鎮(zhèn)里，她知道自己可以靠親友的照顧生活，但是因為花光了所有的退休基金，她對生活仍然有些擔(dān)心。她從HECM標準貸款項目中獲得了13.4萬美元貸款。她選擇了按月領(lǐng)取貸款的項目，每月能夠拿到925美元的“貸款退休金”。

　　子女還清貸款后還可繼承

　　在HECM項目中，有一項強制條件是申請者必須住在這套房屋中。

　　老人在世時，可以一直住在房子里。如果老人搬出，則需要還清反向貸款。

　　如果老人去世，房屋則收歸HUD所有，并由其出售房屋清償債務(wù)。盈余部分提供給老人的子女，不足部分由政府補足。

　　如果老人的子女希望繼承房產(chǎn)，則要還清銀行或者金融機構(gòu)支付給老人的反向貸款和利息。但許多情況下由于要支付高額稅費，并且辦理手續(xù)費時費力，許多子女放棄了繼承權(quán)，住房由政府收回。

　　除了子女繼承的問題，這一項目推行多年來，也產(chǎn)生了一些問題，最主要的是利率太高。與其他貸款方式相比，這種模式的利率較高。辦理過程中申請人要繳納申請費、登記費、律師費等政府收費，這些錢將在金融機構(gòu)發(fā)放貸款時扣除。此外，房屋修繕、水電、保險和房屋定期估價等費用也由房主自行負擔(dān)。

　　另外，這一項目往往需要政府補貼大量費用，總額接近10億美元。最近聯(lián)邦政府出臺新的措施，宣布要加強對申請者的資格審查。

　　賣房住高檔養(yǎng)老院也是選擇

　　由于“倒按揭”的養(yǎng)老計劃同樣存在一些問題，許多美國老人選擇將房子賣掉，覺得直接獲取大批現(xiàn)金更為實在。在一些高檔而昂貴的養(yǎng)老院，許多老人都是賣了房子才得以入住。

　　在美國居住多年的華人小川曾經(jīng)去過家門口的高檔養(yǎng)老院參觀。她介紹說：“我家附近的養(yǎng)老院很高級，全美連鎖，設(shè)施特別好，能夠為老人提供非常貼心而周到的各種服務(wù)和陪護。價格當然很貴，而且要求一次性付清，這筆錢差不多能買一所房子。很多老人用賣房子的錢住進去，一直到去世。”

　　美國也有很多老人將自己的大房子出租，或者賣掉大房子，再換一個小房子，貼補家用，過上更為舒適的晚年。

　　新加坡

　　組屋出租需申請一成老人愿出租

　　幾十年來，新加坡政府通過大興組屋（相當于“經(jīng)濟適用房”）和“居者有其屋”政策，令大批低收入群體有了自己的住房。

　　在新加坡，老年人被稱為“樂齡人”。如何解決低收入者的養(yǎng)老問題，一直是新加坡政府的難題。為此，近幾年新加坡政府實行了數(shù)項利用老年人組屋（相當于經(jīng)濟適用房）房產(chǎn)養(yǎng)老的措施。但是，對于美國式的“反向抵押貸款”政策，新加坡政府仍在觀望。

　　房屋套現(xiàn)主要有三種方式

　　新加坡的“組屋”政策非常有名。上世紀60年代，新加坡成立建屋發(fā)展局后，建造了很多公共組屋（相當于經(jīng)濟適用房），比商業(yè)私人住宅便宜許多，供低收入人群居住。后來，政府實行“居者有其屋”計劃，鼓勵中低收入人群購買組屋。如今，組屋已成為新加坡住房市場的主體，87%的人住在其中。

　　目前，新加坡老年人要利用所擁有的組屋換取收入，有三種主要方式：

　　新加坡政府允許老年人將自己的組屋整間出租，或者出租其中的房間。不過，這需要向政府申請，否則將面臨罰款。

　　新加坡政府在2009年和2012年初先后出臺了兩項措施，旨在幫助低收入的老年人解決“有房產(chǎn)，沒現(xiàn)金”的窘境。前者是屋契回購計劃，后者是樂齡安居花紅。

　　只有一成老人愿意出租房屋

　　但是，這三種政策，都沒有獲得非常熱烈的反響，反映出亞洲老年人的各種顧慮。

　　近日，新加坡國家發(fā)展部公布了最新數(shù)據(jù)：新加坡共有約25.4萬名年滿55歲的組屋屋主，占屋主總數(shù)的30%，其中近八成已付清貸款。在這些老年屋主當中，把整間房子租出去的人有1.35萬人，出租房間的人則有1.24萬人。

　　根據(jù)這項數(shù)據(jù)顯示，新加坡老年組屋屋主中，出租房屋的僅占總數(shù)的一成。

　　據(jù)新加坡媒體報道，新加坡租房的收入很可觀。一個房間的月租平均是600元，兩居室的月租大約為1480元，三居室約為2000元，四居室月租金平均2300元，五房式的租金則為2450元。

　　為何很多人不愿意出租組屋呢？新加坡國家發(fā)展部對1243名年長屋主進行調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在548名不肯出租房子的受訪者中，約一半覺得與陌生人同住會失去隱私；有兩成的人對有陌生人入住自己的家感到不安，他們擔(dān)心貴重物品會被竊走；另有約22%的人因為有子女供養(yǎng)、有足夠積蓄或還在工作，無須出租房子。

　　“回購”和“花紅”雙雙遇冷

　　2009年新加坡政府推出的“屋契回購計劃”同樣遭遇尷尬。自2009年至今，只有不到500名申請者。

　　今年2月，新加坡政府對這一計劃做了改進，將原本的1萬元政府津貼提高一倍到2萬元。其中1萬5000元是現(xiàn)金，另外5000元會撥入公積金戶頭。

　　雖然“屋契回購計劃”修改后，申請人數(shù)有所增多，但是很多新加坡老年人顧慮的是該計劃的30年期限——計劃規(guī)定組屋屋主在售房給政府后，仍可在已售房里再住30年。很多老年人因此擔(dān)心，30年后自己會無家可歸，真正的老無所依。許多新加坡專家也呼吁，政府取消30年的限制。

　　至于去年開始實施的樂齡安居花紅，其初衷是鼓勵老人賣掉現(xiàn)有大型組屋，搬到三居室或更小的組屋中以領(lǐng)取花紅的計劃。從去年開始實施，迄今申請者只有23個，13個已獲得批準，其余10個還在處理中。

　　樂齡安居花紅遇冷，與一開始政策的不合理性不無關(guān)系。去年開始實施時，政府規(guī)定申請者大屋換小屋所得的收益，要優(yōu)先補充公積金退休賬戶。這讓很多需要現(xiàn)金貼補生活的老年人望而卻步。

　　據(jù)新加坡媒體報道，目前新加坡公積金最低存款額為13.9萬元，如果是一對老夫妻，總數(shù)就是27.8萬元。如果悉數(shù)填補，大屋換小后所得的現(xiàn)款可能微不足道，因此政府所給的2萬元花紅也失去了魅力。根據(jù)今年修訂的計劃，屋主只需用凈收益中的6萬元填補公積金退休戶頭，剩余部分可全數(shù)提取現(xiàn)金。

　　小型樂齡公寓受歡迎

　　另外，新加坡政府為了解決低收入老人的養(yǎng)老問題，也在興建小型樂齡公寓。據(jù)新加坡媒體報道，雖然老年人也有擔(dān)心居住年限的問題，但是這一舉措相對受歡迎。因為很多老人不愿意領(lǐng)取樂齡安居花紅的另外一個原因，是不愿意搬離熟悉的環(huán)境。如果能夠在熟悉的社區(qū)中找到小型公寓，可能會令老人們更加安心。

　　屋契回購計劃和樂齡安居花紅計劃的用意雖好，但是也有專家提出，這些計劃的細節(jié)和條款過于復(fù)雜，讓人難以理解。

　　對于在一些國家實行的“反向按揭房產(chǎn)貸款”，雖然民間一些商業(yè)機構(gòu)曾經(jīng)試行，但是效果不好，新加坡政府對此還在觀望。一些新加坡學(xué)者提出借鑒他國相關(guān)經(jīng)驗，新加坡媒體對亞洲國家推行“反向按揭”的風(fēng)吹草動也相當關(guān)注。

　　英國

　　個別老人賣房去他國買豪宅

　　去年底，一份調(diào)查顯示，超過三分之一的英國人打算利用房產(chǎn)籌集養(yǎng)老金，歐洲大陸有類似想法的人占不到四分之一。英國一成退休者被迫出售房產(chǎn)或換成較小房子來維持生計。那么，英國人如何利用房子養(yǎng)老呢？

　　保險公司主導(dǎo)“終生抵押”

　　在英國，“以房養(yǎng)老”最主要的形式有兩種，一種是利用“反向抵押貸款”，把房產(chǎn)抵押給銀行、保險公司等機構(gòu)，每個月取得貸款作為養(yǎng)老金，老人繼續(xù)在原房屋居住，直至去世或搬進養(yǎng)老院后，用該住房歸還貸款。

　　1920年，英國為了保障低收入的高齡者的生活，作為一種國家援助的方式，曾經(jīng)提出倒按揭模式向低收入高齡者貸款的概念。

　　如今，“反向抵押貸款”在英國也很普及。不過，與美國政府主導(dǎo)為主的“反向抵押貸款”不同，英國主要借助保險公司等商業(yè)力量，在英國稱為“終生抵押”。據(jù)調(diào)查，英國大約有20%左右50歲以上的老年人打算采用這種方式。

　　目前，英國辦理“終生抵押”的金融機構(gòu)和協(xié)會有上百家，提供的金融品種多樣而靈活。

　　因此，英國的“終生抵押”并沒有統(tǒng)一的標準，各家金融機構(gòu)都在利率、申請人條件、還貸條件方面有所區(qū)別。

　　總的來說，申請者的年齡下限在55歲至60歲之間。申請人的房屋價值也要符合一個最低評估值，通常在7萬英鎊到10萬英鎊之間。

　　申請者年齡越大，拿到的貸款越多。比如，如果一個人只有60歲，那他大致能夠拿到相當于房產(chǎn)價格25%的貸款。實際上，這是保險公司在與老人的壽命博弈，被保險人活得越久，則保險公司需要支付的養(yǎng)老金就越多；反之則保險公司就能很快收回房產(chǎn)獲利。

　　政府鼓勵老人租房獲利

　　在英國，另一種“以房養(yǎng)老”的方式是出售大房，換購小房，用差價款養(yǎng)老。

　　今年一項調(diào)查顯示，73%的英國退休老人都是“有房一族”，其中26%的人正在找機會賣房，其中73%的人表示想換一套更小一點的房子。在被調(diào)查者中，有23%的人希望賣房以增加收入，13%的人希望靠房子償還債務(wù)。

　　如果擁有大房子的英國老年人不愿意賣房也不愿意抵押房產(chǎn)，他們可以選擇出租一間或者兩間房子。英國政府推出了一項鼓勵老年人租房收益的計劃。凡是參加此計劃的老人，租房的收益可以部分或者全部免稅。

　　此外，還有老人將自己的房產(chǎn)出售后搬到物價水平較低的城市或者國家去養(yǎng)老。此前有報道稱，個別的老人選擇去意大利或者西班牙，購買豪宅養(yǎng)老。不過，由于金融危機和歐債危機的影響，很多老年人所購買的房產(chǎn)大幅縮水。

　　“失獨老人”與“以房養(yǎng)老”

　　一個歐美房屋業(yè)主去世，即使房屋完全損毀，在財務(wù)上折舊完畢，凈值為零，但由于土地仍有凈現(xiàn)值，所以房產(chǎn)凈值仍然為正，而這正是以房養(yǎng)老的根本性制度基礎(chǔ)。

　　現(xiàn)在，很多人把“以房養(yǎng)老”解釋為，出租一套，自住一套；或者出租一間或幾間，自住一間；或由大房置換為小房，獲取收入。這種情況本質(zhì)上就是老人有基本住房之外的資產(chǎn)性收入，完全可以自己隨行就市，不用政府操心。所以，“以房養(yǎng)老”應(yīng)該是狹義的指老人只有唯一的一套住房，自己住在里面，然后把房屋抵押給金融機構(gòu)，金融機構(gòu)按期發(fā)放資金，老人去世之后，通過房屋償還金融機構(gòu)貸款，這也是大多數(shù)國家“以房養(yǎng)老”的意義所在。

　　這種逆向按揭模式的“以房養(yǎng)老”對中國來說，具有更迫切的現(xiàn)實意義，這是因為中國有大量的失獨老人。

　　所謂失獨老人，是指人到中老年不能再生育的時候，獨生子女卻發(fā)生意外傷殘、死亡的老人家庭。根據(jù)衛(wèi)生部發(fā)布的《2010中國衛(wèi)生統(tǒng)計年鑒》，中國每年新增7.6萬個失獨家庭，50歲以上失獨群體日益龐大，全國失去獨生子女家庭已經(jīng)超百萬個。有關(guān)專家推算，1975-2010年出生的2.18億獨生子女中，超過一千萬會在25歲之前死亡。這意味著有2000萬名父親和母親，在中老年時失去唯一的子嗣，成為孤立無助的失獨老人，養(yǎng)兒防老的傳統(tǒng)經(jīng)濟模式無法實現(xiàn)。

　　根據(jù)我國的計劃生育政策的推行歷史來看，這部分失獨老人大多數(shù)都是城鎮(zhèn)居民，在當年的住房改革中，都曾以較低的價格購買過“房改房”?，F(xiàn)在，隨著房地產(chǎn)市場的飛速飆升，這些房屋價值都有了巨大的飛躍，“以房養(yǎng)老”政策對于這部分老人來說，可謂雪中送炭，由于不必考慮留給兒女的遺產(chǎn)問題，他們擁有的房子用來養(yǎng)老綽綽有余，可以讓他們過上比一般老人更好的生活。但是，不明晰的土地制度卻使這一前景成為泡影，政府相關(guān)部門僅僅是拍拍腦袋，口惠而實不至。

　　在中國，城市土地歸國家所有，居民對土地并無所有權(quán)。房屋是建在租期最長為70年的土地之上。雖然2007年出臺的《物權(quán)法》規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期”，但并沒有清楚規(guī)定續(xù)期費用是多少。

　　與中國不同，歐美國家土地制度是土地私有制加物業(yè)稅，這種稅賦每年征收一次。以美國為例，物業(yè)稅是指對土地和地上建筑物包含的所有資產(chǎn)進行統(tǒng)一稅率的稅收。美國是聯(lián)邦制國家，其每個州都是自治的，各個地方的稅率并不一致，一般在1%~3%之間。物業(yè)稅的稅基是根據(jù)地方政府委托的專業(yè)評估機構(gòu)對房地產(chǎn)價值進行市場評估作為依據(jù)來確定的。

　　根據(jù)這種土地制度，做一個簡單的估計，不考慮資金的時間價值，假設(shè)土地的市場價值沒有變化，稅率為2%，這就意味著每隔50年，擁有物業(yè)的業(yè)主因土地而繳納的稅負就等同于土地的市場價值，相當于把土地及房屋再買了一遍。這實際上與中國土地制度下，土地出讓金只有50-70年的期限，到期可能再度續(xù)費差不多。

　　不過，兩種制度雖然看起來沒有差別，但是，對于以房養(yǎng)老來說，具體的市場意義卻相差非常大。在土地私有制下，每年繳納土地稅，因為稅負是每年繳納，所以，任何時候，土地的價值都是穩(wěn)定的，不存在折舊問題。這就意味著，一個歐美房屋業(yè)主去世，即使房屋完全損毀，在財務(wù)上折舊完畢，凈值為零，但由于土地仍有凈現(xiàn)值，所以房產(chǎn)凈值仍然為正，而這正是以房養(yǎng)老的根本性制度基礎(chǔ)。

　　但在中國，這個根本性制度卻并不存在。由于70年，甚至更短的50年的出讓期限存在，一個上世紀90年代購買房改房的居民，到現(xiàn)在，已經(jīng)過了25年，如果后25年采取“以房養(yǎng)老”的倒按揭，把房屋抵押給銀行，自己仍住在房子里面。那么，25年之后，房子幾乎變?yōu)槲７浚y行到手的“樓面地”如果還得重新繳納足額的土地出讓金。那就等于說，銀行在支付了25年的養(yǎng)老金之后，得到的價值為零。即使土地出讓金期限為70年，有償續(xù)期費用也不是足額，而與市場實際價格有一個差價，但也會大大侵蝕金融機構(gòu)的利潤。所以，即使拋開房屋價格的不確定性，這種政策的不確定性也會使金融機構(gòu)采取回避態(tài)度。